www.hypotheek-actueel.nl
Financiële informatie, links en rekenmodules
donderdag 23 november 2017

Informatie


Wat is een hypotheek?

Een hypotheek is in theorie een zekerheidsrecht. Wanneer u een hypotheek afsluit, geeft u het recht van hypotheek aan de geldverstrekker. Dit recht van hypotheek geldt als zekerheid voor de terugbetaling van de lening.

In de praktijk betekent dit dat een hypotheek een geldlening is, waarbij een onroerende zaak, bijvoorbeeld een woning, als onderpand dient. Wanneer u de geldlening niet terugbetaalt, heeft de geldverstrekker het recht de woning te verkopen. Uit de opbrengst daarvan kan de lening dan, geheel of gedeeltelijk, worden terugbetaald.

Een hypotheek bestaat meestal uit drie onderdelen:
  • Geldlening
    Over het bedrag dat geleend wordt, moet hypotheekrente betaald worden. De hoogte van deze rente hangt onder andere af van de hoogte van de lening, de hypotheekvorm, de duur van de rentevaste periode en de economische situatie in Nederland.
  • Aflossing
    Het bedrag dat geleend wordt, moet worden terugbetaald aan de geldverstrekker. Dit kan tijdens of aan het einde van de looptijd van de lening.
  • Verzekeringsdekkingen
    Om de risico’s die gepaard gaan bij het afsluiten van een hypotheek te beperken, kunt u een verzekering afsluiten. Voorbeelden van risico’s zijn: arbeidsongeschiktheid, overlijden en werkloosheid.
Hoeveel kan ik maximaal lenen?
Een hypotheekinstelling loopt altijd risico's wanneer zij een hypotheek aan u verstrekt. Om deze risico’s zoveel mogelijk te beperken, zal de hypotheekinstelling vooraf goed proberen in te schatten welk hypotheekbedrag zij maximaal aan u zal willen verstrekken.

Bij de bepaling van de maximale hypotheek, kijkt de hypotheekverstrekker met name naar twee verhoudingsgetallen. In de eerste plaats wordt gekeken naar de verhouding tussen het hypotheekbedrag en uw inkomen. Vervolgens wordt gekeken naar de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de waarde van uw woning. Ook de inbreng van eigen vermogen, zekerheden als een levensverzekering of een beleggingsportefeuille, de actuele rentestand en de mogelijkheid voor het aanvragen van Nationale Hypotheek Garantie spelen een rol bij het bepalen van het maximale bedrag dat u kunt lenen.
  • Verhouding inkomen/hypotheekbedrag
    Er bestaan grote verschillen in de berekeningsmethoden en normen van hypotheekverstrekkers. Toch zal iedere hypotheekverstrekker kijken naar de verhouding tussen uw inkomen en de hoogte van het hypotheekbedrag. Er is een aantal hypotheekverstrekkers dat de maximale hypotheek aan de hand van deze verhouding direct bepalen. De hypotheekverstrekker zal u dan maximaal een aantal keer uw bruto jaarsalaris lenen. Dit ligt tegenwoordig zo rond maximaal vijf keer uw inkomen. Bij hogere inkomens kan het zo zijn dat er een hypotheek tot meer dan zes keer het inkomen wordt verstrekt.

    Er is ook een groot aantal hypotheekverstrekkers dat een afgeleide berekening hanteert. Bij deze berekening wordt gekeken naar de verhouding tussen de hypotheeklasten en uw inkomen. Hypotheekverstrekkers gaan dan uit van de woonquote. Dit is het percentage van uw bruto jaarinkomen dat u maximaal per jaar als woonlast mag hebben. Dit percentage ligt tussen de 26% en 39%. Vaak geldt hierbij, hoe hoger het inkomen des te hoger de woonquote. Niet alle hypotheekverstrekkers hanteren hierbij dezelfde normen. Er zijn bijvoorbeeld hypotheekverstrekkers die bereid zijn meer risico te lopen en daarom een hogere woonquote hanteren dan anderen. Soms worden ook factoren als leeftijd, verwachte inkomstenontwikkeling en opleidingsniveau meegenomen in de beoordeling.

    Bij de bepaling van de hoogte van uw inkomen en uw woonlasten zijn een aantal zaken van belang. Hieronder worden deze zaken besproken.

    • Vast/tijdelijk arbeidscontract
      Een hypotheekverstrekker gaat uit van het bruto inkomen voor onbepaalde tijd. Het is mogelijk om in sommige gevallen met een arbeidscontract voor bepaalde tijd een hypotheek af te sluiten. Hiervoor is dan wel een intentieverklaring van de werkgever nodig. In een intentieverklaring verklaart de werkgever dat het tijdelijke contract waarschijnlijk zal worden omgezet in een vast contract. In sommige gevallen is het mogelijk een hypotheek af te sluiten zonder intentieverklaring. Er wordt dan gekeken naar uw opleidingsniveau en de kans op een andere baan. Onder uw bruto inkomen vallen de volgende onderdelen:

      • Sociale uitkering;
        Wanneer uw inkomen uit een sociale uitkering bestaat, wordt ervan uitgegaan dat dit inkomen blijvend is. Wanneer dit niet het geval is, nemen de meeste hypotheekverstrekkers dit inkomen niet mee in hun berekening voor de maximale hypotheek.
      • 13de maand;
      • Onregelmatigheidstoeslag (langdurig);
      • Vakantietoeslag;
      • Onvoorwaardelijke eindejaars- of winstuitkering;
      • Provisie op basis van een provisieregeling;
      • Inkomen uit zelfstandig bedrijf of beroep;
        Niet alle hypotheekverstrekkers tellen dit inkomen mee. De meeste verstrekkers stellen echter de regel dat zij dit inkomen wel meenemen in de berekening voor de maximale hypotheek, als u kunt aantonen dat u tenminste drie jaar aaneengesloten inkomen heeft gehad. Het inkomen dat dan in de berekening meegenomen wordt, is de gemiddelde nettowinst van deze jaren of de nettowinst van het laatste jaar. Deze bedragen dienen aangetoond te worden door middel van officiële stukken. Deze dienen door een accountant te zijn opgemaakt.
      • Overwerkvergoeding;
      • Alimentatie ten gunste van de aanvrager;
        In de meeste gevallen wordt het bedrag dat u jaarlijks aan alimentatie betaalt van uw inkomen afgehaald. Hierdoor valt uw maximale hypotheek later uit. Alimentatie die u voor uw kinderen betaalt wordt buiten beschouwing gelaten.

    • Tweede inkomen
      Wanneer u een partner met een baan heeft, kunt u dit inkomen laten meetellen bij het bepalen van uw maximale hypotheek. Met een tweede inkomen kunt u namelijk meer lenen. Het is echter wel aan te bevelen om hier terughoudend in te zijn, omdat u dan afhankelijk bent van beide inkomens. Wanneer één van de inkomens daalt of wegvalt, dan moet het andere inkomen dat opvangen. Dit is lang niet altijd mogelijk met als eventueel gevolg dat u uw woning uitmoet. Deze situatie kan zich bijvoorbeeld voordoen als u kinderen krijgt, of als u uit elkaar gaat. Het is verstandig stil te staan bij deze risico’s. U kunt bijvoorbeeld het tweede inkomen gedeeltelijk laten meetellen of voor een beperkt aantal jaren.

    • Woonlasten
      De woonlasten die u heeft, bestaan meestal voor het grootste gedeelte uit hypotheeklasten en dan met name rente. Wanneer u eigenaar bent van een woning, betaald u meer belastingen dan wanneer u een woning huurt. Voorbeelden van deze belastingen zijn het eigenwoningforfait, onroerendezaakbelasting en waterschapslasten. Het eigenwoningforfait moet worden opgeteld bij uw inkomen. Over deze bijtelling moet u belasting betalen. Daarnaast zult u ook onderhoudskosten hebben. Ook moet de woning worden verzekerd via een opstal- of woonhuisverzekering.
      Naast de lasten die u heeft als eigenaar van een woning, zijn er natuurlijk ook nog andere woonlasten. Hierbij moet u denken aan kosten voor water, gas, licht en woon-werkverkeer.

    • Persoonlijke kredieten
      Deze kunnen de maximale hypotheek verlagen. Veel hypotheekverstrekkers gaan er standaard van uit dat u 2% belastingverplichting over het schuldbedrag heeft. Dit bedrag wordt van uw hypotheek afgetrokken. Wanneer u op papier kunt aantonen dat uw werkelijke belastingverplichtingen lager zijn, wordt van deze lasten uitgegaan.
  • Verhouding hypotheekbedrag/waarde van de woning
    Het maximale bedrag dat u kunt lenen wordt niet alleen bepaalt aan de hand van uw inkomen, maar ook door de waarde van uw woning. De woning is immers het onderpand waartegen de geldverstrekker een lening aan u verstrekt. De hypotheekverstrekker zal bij een bestaande woning eisen dat de waarde van de woning wordt bepaald in een officieel taxatierapport. Bij een nieuwbouwwoning is een taxatie niet nodig. Nieuwbouwwoningen worden door de meeste hypotheekverstrekkers beschouwd als minder risicovol dan bestaande woningen, waardoor ze bereid zijn een hypotheek aan u te verstrekken zonder taxatierapport.
    Het taxatierapport dient door een onafhankelijk taxateur uitgebracht te worden. De taxateur zal in een taxatierapport kijken naar drie onderdelen:

    • Vrije verkoopwaarde
      De vrije verkoopwaarde van een woning is de waarde van de woning indien de woning onder normale omstandigheden wordt verkocht. Aan deze waarde wordt vaak de bepaling ‘vrij van huur en gebruik’ toegevoegd. Dit houdt in dat de woning bij verkoop niet wordt verhuurd aan en bewoond door een ander.
    • Executiewaarde
      De executiewaarde van een woning is de geschatte waarde van de woning indien de woning gedwongen verkocht moet worden. In een taxatierapport wordt de executiewaarde altijd apart vermeld. De executiewaarde ligt meestal tussen de 85% en 90% van de vrije verkoopwaarde.
    • Onderhoud
      De hypotheekverstrekker zal niet alleen kijken naar de waarde van de woning op dit moment, maar ook naar de onderhoudstoestand en andere bijzondere omstandigheden die de waarde van de woning in de toekomst kunnen beïnvloeden.
Hypotheek op basis van vermogen
In de meeste gevallen wordt de hoogte van het hypotheekbedrag dus gebaseerd op de hoogte van uw inkomen en de waarde van uw woning. Er zijn echter ook hypotheekverstrekkers die naast uw inkomen en de waarde van uw woning het aanwezige eigen vermogen meetellen om een hogere hypotheek te kunnen verstrekken. Een groot gedeelte van dit eigen vermogen bestaat vaak uit de overwaarde van de huidige woning. Wanneer het eigen vermogen wordt meegeteld, is het mogelijk een duurdere lening af te sluiten dan wanneer de hypotheek alleen gebaseerd wordt op het inkomen. Het is echter wel aan te bevelen terughoudend te zijn met een hypotheek op basis van uw vermogen. Het is verstandig om u eerst goed voor te laten lichten over de mogelijke financiële consequenties van zo’n product. U moet ervan bewust zijn dat u inteert op uw eigen vermogen en bovendien moet u risico durven lopen ten aanzien van de betaalbaarheid van de maandlasten en de onzekerheid ten aanzien van de vermogensopbouw voor de aflossing aan het einde van de looptijd.

Woning gedeeltelijk financieren met eigen geld
U kunt uw woning ook gedeeltelijk financieren met eigen geld. Wanneer u ervoor kiest eigen geld in de woning te steken, is het verstandig om eerst te bepalen hoeveel geld u wilt reserveren voor de volgende zaken:
  • Verhuis- en inrichtingskosten
    In het algemeen moet u verhuis- en inrichtingskosten met eigen geld betalen. Deze kosten kunnen vaak niet meegefinancierd worden in de hypotheek.
  • Toekomstige consumptieve uitgaven
    Sinds 1 januari 2001 is rente alleen nog fiscaal aftrekbaar wanneer u het geleende geld besteed aan de eigen woning als hoofdverblijf. Voor consumptieve doeleinden als een auto, boot of studie is de renteaftrek vervallen. Het is daardoor veel duurder geworden om geld te lenen voor dergelijke uitgaven. Daarom verdient het aanbeveling om niet al uw eigen geld aan te wenden voor de koop van de woning. In plaats daarvan kunt u een hogere hypotheek afsluiten, met behoud van de volledige renteaftrek. Zo kunt u uw eigen geld in reserve houden voor toekomstige consumptieve uitgaven.
  • Bouwrente indien er sprake is van een nieuwbouwwoning
    De rente over meegefinancierde uitstelrente en hypotheek rente tijdens de bouw is niet meer aftrekbaar. Wanneer u beschikt over voldoende eigen middelen, is het aan te bevelen deze rentesoorten te betalen uit eigen middelen.

Andere zekerheden
Wanneer u naast uw woning nog andere zaken heeft die u als zekerheid kunt geven aan de hypotheekverstrekker, kunt u meer lenen. Het is ook mogelijk om uw levensverzekering of beleggingsportefeuille te verpanden, hierdoor heeft de hypotheekverstrekker nog een extra zekerheid achter de hand.

Actuele rentestand
Hoe hoger de rente is, hoe lager het maximale hypotheekbedrag dat aan u versterkt kan worden. Dit is zo, omdat men uitgaat van de woonquote. Wanneer de rente hoger is, zal de rentelast hoger zijn. Hierdoor zit u eerder aan de maximaal toegestane woonlast. Kijk op www.rente-tarieven.nl naar de actuele hypotheekrente tarieven.

Hoe en waar kan ik een hypotheek aanvragen?
Wanneer u een hypotheek wilt aanvragen, is het verstandig eerst uit te zoeken welke hypotheek het beste bij u past. Vervolgens is het verstandig eerst bij verschillende hypotheekverstrekkers een hypotheekofferte aan te vragen.

U kunt een hypotheekofferte aanvragen rechtstreeks bij de geldverstrekker (bijvoorbeeld een hypotheek berekenen bij de ABN AMRO bank) of bij een onafhankelijke hypotheekadviseur die uit meerdere geldverstrekkers kan kiezen.

Meer informatie over hoe het aanvragen van een hypotheekofferte in zijn werk gaat, kunt u vinden op www.hypotheekofferte.cc. Deze site geeft een bondig overzicht van de verschillende aspecten van de hypotheekofferte. Op deze site wordt tevens aangegeven waar u een hypotheekofferte kunt aanvragen.

Wij hechten veel waarde aan uw privacy. In ons privacybeleid leest u hoe wij met uw persoonlijke gegevens omgaan.

De Gouden Aankooptis! Hoe weet je dat je niet te veel voor een woning betaalt? Volg De Gouden Tips voor het kopen van een woning